Beim Verkauf von Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung müssen sich Käufer und Verkäufer die Makler-Provision teilen (Halbteilungsgrundsatz). Erlässt der Makler einer der beiden Parteien die Provision, entfällt sie auch für die andere, damit die Regelung nicht unterlaufen werden kann. Doch was ist, wenn der Makler durch wirksamen Widerruf die Provisionshälfte von einer Seite verliert?
Karlsruhe. Ist ein Immobilienmakler sowohl für die Käufer- als auch für die Verkäuferseite eines Geschäfts tätig, bezeichnet man ihn landläufig als Doppelmakler. Hat sich dieser von Käufer und Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung jeweils eine gleich große Provision versprechen lassen, jedoch bei einer der beiden Vertragsparteien die Widerrufsbelehrung beizulegen vergessen, kann diese Partei den Maklervertrag wirksam widerrufen und muss keine Provision zahlen. Der Doppelmakler behält in diesem Fall jedoch seinen Provisionsanspruch gegenüber der anderen Kaufvertragspartei – das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 16.07.2026, Az.: I ZR 223/25).
Damit klärten die Bundesrichter einen Fall aus Berlin: Dort hatte eine Erbengemeinschaft einen Makler beauftragt, ihr geerbtes Einfamilienhaus zu verkaufen. Man schloss einen Maklervertrag ab und vereinbarte eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises – allerdings vergaß der Makler hierbei, eine Widerrufsbelehrung beizufügen. Der Makler inserierte das Haus online, es meldete sich ein Kaufinteressent. Der Makler schickte ihm das Exposé, welches den eindeutigen Hinweis enthielt, dass bei Zustandekommen des Geschäfts eine Provision in Höhe von 3,57 Prozent fällig wird. Das vereinbarte man dann auch schriftlich im Maklervertrag, dem auch eine Widerrufsbelehrung beigefügt war.
Der Interessent kaufte das Haus am Ende tatsächlich. Die Erbengemeinschaft widerrief den Maklervertrag – wegen der vergessenen Widerrufsbelehrung war das auch Monate später tatsächlich noch wirksam. Dadurch mussten die Verkäufer dem Makler keine Provision zahlen. Der Käufer weigerte sich daraufhin ebenfalls: Schließlich steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 656c geschrieben, dass ein Makler sich beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung von Käufer- und Verkäuferseite eine jeweils gleich hohe Provision versprechen lassen muss. Außerdem steht dort geschrieben: „Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.“
Verkäufer widerruft wirksam: Makler verliert nur halbe Provision
Das Gesetz stellt im folgenden Satz ausdrücklich klar: „Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers.“ So ging der Käufer in diesem Fall davon aus, dass mit dem Wegfall der Provisionszahlung durch die Verkäufer auch seine Zahlungspflicht entfallen war. Der Makler sah das anders und zog vor Gericht, um seine Provision vom Käufer einzuklagen – mit Erfolg. Der Käufer schuldet dem Makler die Provision, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Begründung: Mit der fraglichen Regelung im § 656c wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Halbteilungsgrundsatz von Maklern unterlaufen werden kann, indem sie einer Kaufvertragspartei einen hundertprozentigen Rabatt gewähren und sich die Provision allein von der anderen Partei zahlen lassen.
Im vorliegenden Fall ging es jedoch gerade nicht um solch einen Versuch, die gesetzliche Regelung vorsätzlich zu unterlaufen. Der Makler hatte lediglich einen Fehler gemacht, als er vergessen hatte, den Verkäufern eine Widerrufsbelehrung zu geben. Dass die Verkäufer dann den Vertrag widerriefen, entzog sich dem Einfluss des Maklers. Die Bundesrichter stellten klar, dass der Gesetzgeber nach den Ausführungen in der Gesetzesbegründung mit der Regelung zum Entfall der Provision für beide Kaufvertragsparteien einen nachträglichen Wegfall der Provisionspflicht gemeint hat, der auf einer Willenserklärung des Maklers beruht, also auf einem vorsätzlichen und zielgerichteten Verhalten. Da genau das hier nicht der Fall war, behielt der Makler seinen Anspruch auf die mit der Käuferseite vereinbarte Hälfte der Provision.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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