Wer sein Elternhaus erbt, muss keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn der Erblasser bis zum Schluss selbst dort gewohnt hat – vorausgesetzt, man nutzt das Objekt dann auch unverzüglich selbst. Doch was, wenn sich der Einzug wegen Renovierung verzögert? Ein aktueller Fall zeigt jetzt, wie ein Austausch mit Handwerkern helfen kann, trotz spätem Einzug der Besteuerung zu entgehen.
München. Wer das Familienheim steuerfrei erben möchte, der muss das Haus nach dem Eintreten des Erbfalls unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen. Die Rechtsprechung legt „unverzüglich“ als „innerhalb von sechs Monaten“ aus. Das bedeutet aber nicht unbedingt, dass man in dieser Zeit auch einziehen muss. Verzögert sich der Einzug wegen einer Renovierung, ist das für die Steuerbefreiung kein Problem – sofern man belegen kann, dass man die Entscheidung zur Selbstnutzung frühzeitig getroffen hat. Das zeigt jetzt ein Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) zu beurteilen hatte (Beschluss vom 27.05.2026, Az.: II B 41/25).
In dem Fall hatte ein Mann in Niedersachsen das Haus seines Vaters geerbt, war aber erst knappe zwei Jahre später selbst dort eingezogen. Das lag zunächst an seiner Mutter, die ein Wohnrecht für das Haus hatte und von Januar 2022 bis Juni 2022 weiterhin dort lebte – bis sie schließlich in ein Pflegeheim übersiedelte. Weil diese Entwicklung absehbar war und der erbende Sohn das Haus später selbst nutzen wollte, nahm er schon im April 2022 Kontakt zu einem Energieberater und mehreren Handwerkern auf, um die anstehenden Modernisierungen an dem Haus zu planen.
Nach dem Auszug der Mutter gingen die Bauarbeiten los, die sich umfangreich gestalteten. Der Erbe machte das Haus im September rückwirkend zum 1. Juli zu seiner Meldeadresse, seine Ehefrau meldete sich im November entsprechend um. Da waren die Bauarbeiten allerdings noch lange nicht abgeschlossen. Letztlich zog das Ehepaar erst Ende 2023 in das geerbte Haus ein. Der Erbe beantragte beim Finanzamt nachträglich die Befreiung des Familienheims von der Erbschaftsteuer – schließlich können Kinder das Elternhaus steuerfrei erben, wenn der Erblasser bis zum Schluss darin gewohnt hat.
Geerbtes Haus unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt?
Voraussetzung ist allerdings, dass der Erbe das Haus „unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt“, wie es in § 13 Abs 1 Nr 4c des Erbschaftssteuergesetzes (ErbStG) festgelegt ist. Die Frage, was mit „unverzüglich“ gemeint ist, hat schon oft die Gerichte beschäftigt. Dabei hat sich ein Zeitraum von bis zu einem halben Jahr in der Rechtsprechung als in der Regel unproblematisch herausgebildet. Nachdem es in diesem Fall aber fast zwei Jahre gewesen waren, mochte das Finanzamt die Selbstnutzung nicht mehr als „unverzüglich“ einstufen und wollte Erbschaftsteuer kassieren.
Dagegen klagte der Erbe. Das Finanzgericht Niedersachsen gab der Klage statt und ließ keine Revision zu – die Beschwerde des Finanzamtes dagegen wies der Bundesfinanzhof (BFH) als unbegründet zurück. Der Mann erbt sein Familienheim steuerfrei. Der Grund: Der Erbe hatte dem Gericht belegen können, dass er bereits im April 2022 begonnen hatte, mit dem Energieberater und den Handwerkern die Modernisierung des Hauses für die anschließende Selbstnutzung zu planen. Damit hatte er die Richter davon überzeugt, dass er eindeutig vor Ablauf von sechs Monaten nach dem Erbfall beschlossen hatte, selbst einzuziehen.
Steuerbefreiung trotz verzögerter Selbstnutzung: Hilft ein Wohnrecht?
Nur auf diesen nachweislichen Beschluss kommt es an, stellten die Richter klar. Dass vor dem Einzug Renovierungsarbeiten nötig sein und sich mitunter lange hinziehen können, ist selbstverständlich, insofern steht ein dadurch verspäteter Einzug der Steuerbefreiung nicht im Wege. Eine weitere interessante Rechtsfrage wurde in diesem Fall leider nicht von den Gerichten geklärt: Die Frage nämlich, ob allein die Tatsache, dass die Mutter ein Wohnrecht hatte und davon Gebrauch machte, als Begründung für einen mehr als 6 Monate nach dem Erbfall erfolgten Einzug herhalten würde.
Im vorliegenden Fall war die Mutter nämlich schon kurz vor Ablauf der sechs Monate ins Pflegeheim gezogen, deshalb kam es auf diese Frage in diesem konkreten Fall nicht an. So konnten die Richter diesen Aspekt außer Acht lassen. Solange es in dieser Frage kein höchstrichterliches Urteil gibt, sind Erben daher gut beraten, Vorsicht walten zu lassen und innerhalb der sechs Monate nach dem Erbfall gut zu dokumentieren, dass sie die spätere Selbstnutzung der Immobilie bereits aktiv vorbereitet haben – wie der vorliegende Fall zeigt, kann der Kontakt mit Handwerkern oder Sachverständigen dafür wertvoll sein.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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