Coronavirus

Stand: 19. Oktober 2020 14:00 Uhr


Themenübersicht:

HINWEIS: Bitte berücksichtigen Sie die in Ihrer Stadt aktuell geltenden Corona-Maßnahmen. Die aktuellen Verordnungen des Landes NRW sind hier abrufbar.


I. Vermietung & Bewirtschaftung von Immobilien

II. Wohnungseigentumsrecht

III. Steuern & Finanzierung

IV. Staatliche Hilfen

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Die hier aufgeführten Fragen und Antworten bieten erste Anhaltspunkte zu komplexen juristischen Fragen. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Wie Ihr Sachverhalt zu bewerten ist, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

 


I. Vermietung & Bewirtschaftung von Immobilien

1. Mietzahlungen im Wohnraummietrecht

Müssen Mieter ihre Miete zahlen?

Ja, auch während der COVID-19 Pandemie sind Mieter weiter verpflichtet, ihre Miete fristgerecht zu bezahlen. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug und muss hierfür Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz leisten.

Was bedeutete der Kündigungsausschluss und wie lange galt er?

Zahlte der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, durfte der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 erst dann kündigen, wenn der Mieter diese nicht bis zum 30. Juni 2022 ausgleicht.

Welche Nachweise müssen/können die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?

Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Geeignete Mittel hierfür können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Kann der Wohnraummieter die Miete mindern?

Der Mieter ist nur dann zur Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Weder fehlende Einnahmen, noch eine Quarantäne des Mieters oder eines anderen Bewohners im Haus begründen einen Mangel an der Mietsache, der zur Minderung berechtigt.

Mussten Mieter Leistungen aus Dauerschuldverhältnissen wie Strom und Gas weiterbezahlen?

Konnten Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen, stand ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB-neu zu. Dies galt beispielsweise für Verträge über Pflichtversicherungen, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser sowie Telekommunikation. Andere Dauerschuldverhältnisse, die nicht zur Grundversorgung erforderlich sind, fielen nicht unter diese Regelung. Hier bestand die Zahlungspflicht fort.

2. Reparaturen, Handwerker und Dienstleister

Allgemein: Beim Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen sind die jeweils regional geltenden Kontaktbeschränkungen sowie Abstands- und Hygieneregelungen zu beachten.

Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?

Handwerker dürfen zwar unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards weiterhin ihrer Tätigkeit nachgehen. Reparaturen in den Wohnungen, die nicht dringend sind, können jedoch wegen der geltenden Kontaktbeschränkungen verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder das Eigentum darstellen (z. B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten unter Einhaltung der gebotenen Abstands- und Hygienemaßnahmen weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter fort.

Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?

Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden. Die Zählerstände können von den Mietern per Telefon/E-Mail/Post an den Dienstleister oder Vermieter weitergegeben werden. Zähler, die sich in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen befinden, können weiterhin unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards vom Dienstleister abgelesen werden. Die Fernablesung der Zähler bleibt weiterhin möglich, da hierfür die Wohnungen nicht betreten werden müssen.

Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Ja. Aufgrund der jeweils geltenden Kontaktbeschränkungen, darf Handwerkern der Zutritt zur Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden. Diesbezüglich besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Können Handwerker Aufträge stornieren?

Ja. Zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten können Aufträge auch vom Handwerksbetrieb storniert oder im Einvernehmen mit dem Auftraggeber verschoben werden. Sind die Arbeiten unter Einhaltung der geltenden Sicherheits- und Hygienestandards möglich, kann ein anderer Handwerker beauftragt werden, der die Schutzmaßnahmen für seine Beschäftigten sicherstellen kann.

Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?

Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits- und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft die Arbeiten auf dem Dach oder im Heizungskeller. Der Einsatz in Wohnungen kann aufgrund der jeweils geltenden Kontaktbeschränkungen auf nicht verschiebbare oder sicherheitsrelevante Maßnahmen begrenzt sein.

3. Neuvermietung

Dürfen Wohnungsbesichtigungen noch durchgeführt werden?

Sollten Wohnungsbesichtigungen erforderlich sein, dürfen diese nur mit einzelnen Interesssenten durchgeführt werden. Massenbesichtigungen sind nicht zulässig. Zudem sollten die Besichtigungen vorzugsweise in einem unbewohnten Zustand sattfinden. Eine Wohnungsbesichtigung von bewohnten Wohnungen dürfte aktuell nur in Ausnahmefällen vom Mieter zu dulden sein. Hierbei muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Interessenten die Hygiene- und Abstandsvorschriften streng einhalten. Zugehörige einer Risikogruppe werden eine Besichtigung wohl nicht dulden müssen. Bei Mietern in Quarantäne ist eine Wohnungsbesichtigung ausgeschlossen.

Dürfen Umzüge noch vorgenommen werden?

Wie bereits zu den Wohnungsbesichtigungen ausgeführt, hängt dies zunächst davon ab, was der Wortlaut der jeweiligen Verordnung vorsieht. Selbst bei einem strengen Kontaktverbot ist ein Ausübungsverbot für Umzugsunternehmen bisher nicht bekannt, so dass diese einen Umzug vornehmen können. Die Abstands- und Hygienemaßnahmen sind einzuhalten. Bitte berücksichtigen Sie die in Ihrer Stadt aktuell geltenden Corona-Maßnahmen.

Dürfen Wohnungsübergaben noch erfolgen?

Hinsichtlich Wohnungsübergaben oder Wohnungsabnahmen gilt das zu den Besichtigungen gesagte. Diese dürften gemeinsam mit mehreren anderen Personen nicht mehr möglich sein. Sie können jedoch auch im Rahmen von Videokonferenzen oder so durchgeführt werden, dass jeder einzeln die Wohnung betritt und die Mängel in ein Protokoll einfügt.

4. Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Gewerberäumen?

Kann der Mieter pandemiebedingt mindern?

Grundsätzlich gilt, dass der Gewerbemieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt (BGH vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03; vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97; vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98). In Ausnahmefällen kann das Risiko aber auch vertraglich auf den Vermieter verlagert sein. Ob Gerichte von dieser grundsätzlichen Risikoverteilung während der Covid-19-Pandemie abweichen werden, ist bisher nicht absehbar. Eine Mietminderung sollte daher auch für Gewerberäume bis auf Weiteres nicht akzeptiert werden.

Kann der Mieter pandemiebedingt eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) verlangen?

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche eine Geschäftsgrundlage bildeten und zugleich nicht in die Risikosphäre einer Vertragspartei fallen. Wie bereits bei der Minderung erläutert, trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko für die Geschäftsräume, soweit keine gegenteilige mietvertragliche Regelung existiert. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung kann daher allenfalls in Ausnahmefällen bestehen.

Was ist, wenn der Gewerbemieter die Zahlung einstellt? Kann der Vermieter kündigen?

Mieter von Gewerberäumen sind vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands geschützt, wenn sie die Miete für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht leisten und diese Nichtleistung auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie ist glaubhaft zu machen, beispielsweise indem für das jeweilige Gewerbe auf die kommunalen Regelungen verwiesen wird, die eine Betriebsschließung erforderlich machen.

Folgende Fragen können Sie im Rahmen einer Rechtsberatung in Ihrem Haus & Grund-Verein beantwortet bekommen:

  • Kann die Miete gestundet werden?
  • Können Mieter weiter eine Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnung verlangen?
  • Muss der Vermieter Kopien der Belege zur Verfügung stellen und wer trägt die Kosten hierfür?
  • Was passiert, wenn ein Mieter trotz wirksam beendetem Mietverhältnis nicht auszieht?
  • Wer trägt die Kosten, wenn der Nachmieter nicht einziehen kann?
  • Dürfen Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten noch durchgeführt werden?
  • Dürfen Modernisierungen noch durchgeführt werden?
  • Dürfen Dienstleister die Durchführung ihrer Aufgaben verweigern?
  • Dürfen Spielflächen/ Spielplätze im Gemeinschaftsgarten noch genutzt werden?
  • Dürfen sonstige Gemeinschaftsräume / -flächen noch genutzt werden?
  • Muss der Vermieter die Nutzung untersagen?
  • Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus eingehalten werden?
  • Kann Mietern gekündigt werden, die die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus nicht einhalten?
  • Was gilt im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Gewerbemieters?
  • Welche Möglichkeiten gibt es, dem Mieter durch eine Stundungsvereinbarung zu helfen?

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II. Wohnungseigentumsrecht

Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

Ob Eigentümerversammlungen wieder durchgeführt werden können, hängt von den Coronaschutzverordnungen der Bundesländer ab. Demnach sind Versammlungen - auch Eigentümerversammlungen - in Nordrhein-Westfalen zulässig (§ 13 Abs. 1 CoronaSchVO). Bei der Durchführung sind geeignete Vorkehrungen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Gewährleistung eines Mindestabstands zwischen Personen von 1,5 Metern (auch in Warteschlangen) zu treffen. Wenn die Teilnehmer während der Versammlung auf festen Plätzen sitzen, braucht der Mindestabstand von 1,50 Meter nicht mehr eingehalten zu werden, solange eine Rückverfolgung möglich ist, wer neben wem gesessen hat (Sitzplan). In geschlossenen Räumen ist außerhalb des Sitzplatzes ein Mund-Nasen-Schutz zu tragen. Wie viele Personen an der Versammlung teilnehmen können, ist in § 13 CoronaSchVO geregelt. Sollte diese Versammlung in einer Stadt durchgeführt werden, die ein hohes Infektionsgeschehen aufweist, ist § 15a Abs. 4 zu beachten. Die Anforderungen an ein ggf. erforderliches besonderes Hygiene- und Infektionsschutzkonzept sind in § 2b CoronaSchVO festgelegt.

Diese Regelung gilt ausschließlich in Nordrhein-Westfalen. Daher muss in jedem Einzelfall geprüft werden, bis zu welcher Personenzahl und aus welchen Gründen Versammlungen in dem jeweiligen Bundesland stattfinden können.

Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen. Dies ist insbesondere wichtig, um z. B. über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte verschoben werden.

Wie bleiben Verwalter und Gemeinschaft handlungsfähig?

Die WEG und der Verwalter bleiben handlungsfähig, weil dem Verwalter Notkompetenzen zustehen und die WEG auch im Rahmen von Umlaufbeschlüssen entscheiden kann.

Was passiert, wenn die Amtszeit des Verwalters ausläuft?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung des neuen Verwalters im Amt bleibt. Damit ist keine WEG gezwungen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Bestellung des Verwalters zu beschließen.

Was passiert, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan ausläuft?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortbesteht. Damit bleibt die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt, bis sie erneut zur Willensbildung zusammentreten kann.

Folgende Fragen können Sie im Rahmen einer Rechtsberatung in Ihrem Haus & Grund-Verein beantwortet bekommen:

  • Kann die Eigentümerversammlung digital durchgeführt werden?
  • Muss ein Verwalter den Gemeinschaftsspielplatz schließen, wenn es die Verfügung vorsieht?

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III. Steuern & Finanzierung

Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?

Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?

Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle, die ihm die geschuldete Leistung unzumutbar machen. Das könnte z. B. durch die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Darlehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein.

Für welche Darlehen galt das?

Die Möglichkeit der Stundung bestand für alle vor dem 15. März 2020 mit Verbrauchern zu privaten Zwecken abgeschlossenen Immobiliendarlehen. Damit waren zum einen alle Eigentümer gemeint, die ihre finanzierte Immobilie selbst bewohnen (selbstnutzende Eigentümer). Aber auch die mit privaten Vermietern geschlossenen Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie fielen darunter, wenn der Vermieter als Verbraucher galt. Eine in begrenztem Umfang als privater Vermieter tätige Privatperson sollte in aller Regel als Verbraucher anzusehen gewesen sein.

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung und wie weise ich sie nach?

Voraussetzung für die Stundung ist, dass coronabedingte Einnahmeausfälle den angemessenen Lebensunterhalt des Darlehensnehmers oder seiner Unterhaltsberechtigten gefährden. Der Nachweis über Einnahmeausfälle (z. B. durch Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Buchführungsbelege) genügt. Der Zusammenhang mit der Corona-Pandemie muss ebenfalls nachgewiesen werden.

Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?

Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung) werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate von Gesetzes wegen gestundet. Beispiel: Eine am 1. April 2020 fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 gezahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst am 1. August 2020 usw. Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen.

Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde?

Nimmt der Darlehensnehmer berechtigterweise die Stundungsmöglichkeit in Anspruch, darf die Bank ihm nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie das Darlehen kündigen. Andere gesetzlich oder vertraglich geregelte Kündigungsgründe bleiben aber bestehen.

Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen?

Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Darlehensnehmer und Bank bleiben weiter möglich. Die Bank ist aufgefordert, hierzu das Gespräch mit dem Kunden zu suchen.

Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?

Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Deshalb darf die Bank, wenn davon Gebrauch gemacht wird, weder Verzugszinsen, Entgelte noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Sowohl über die Wirkung der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen in diesem Zusammenhang muss die Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren.

Folgende Fragen können Sie im Rahmen einer Rechtsberatung in Ihrem Haus & Grund-Verein beantwortet bekommen:

  • Welche steuerlichen Erleichterungen sind möglich?
  • Welche Steuern betrifft das?
  • Wie beantrage ich die Stundung?
  • Und was ist mit Grundsteuer und Gewerbesteuer?
  • Was ist, wenn private Vermieter keine Verbraucher sind?
  • Muss ich sofort stunden oder kann ich abwarten, ob ich in finanzielle Not gerate?
  • Was passiert nach dem Ende der Stundungsphase?
  • Kann die Stundung für die Bank unzumutbar sein?
  • Was ist, wenn die finanzielle Notlage weiter andauert?

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IV. Staatliche Hilfen

Welche staatlichen Hilfen können Mieter in Anspruch nehmen?

Die Einkommensverhältnisse von Mietern werden zum einen durch zahlreiche Schutzmaßnahmen der Bundesregierung für die Wirtschaft gestützt, darunter Soforthilfen für Solo-Selbständige, Hilfspakete zur Unternehmensfinanzierung und das Kurzarbeitergeld. Die Maßnahmen des Bundes werden in den Bundesländern durch landeseigene Hilfspakete flankiert.

Mietern und selbstnutzenden Eigentümern, die durch die Corona-Krise Einkommenseinbußen erleiden, kann aber zum anderen auch das Wohngeld helfen. Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für selbstnutzende Eigentümer (s. u.) geleistet. Das Wohngeld ist ein finanzieller Zuschuss zur Miete oder zu den Wohnkosten und wird nicht zur vollständigen Deckung geleistet. Um Wohngeld zu erhalten, muss der Antragsteller noch genügend Einkommen haben, um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können. Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf.

Personen, die Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter beziehen, erhalten kein Wohngeld, weil bei Transferleistungen die Unterkunftskosten bereits berücksichtigt werden. Wohngeld ist im Vergleich zu Hartz IV vorrangig zu beantragen.

Auch die Zugangsbeschränkungen für Hartz IV werden in der Krise massiv gelockert. Für Anträge auf Grundsicherung entfallen die Vermögensprüfung und die Überprüfung der Wohnungsgröße ab dem 1. April 2020 bis zum 31. Dezember 2020. So soll nach einem Jobverlust der eventuell notwendige Wohnungswechsel aufgeschoben werden. Die Leistungen der Grundsicherung sollen schnell und unbürokratisch gewährt werden. Die Jobcenter sollen zudem durch die Möglichkeit entlastet werden, Weiterbewilligungen ohne entsprechenden Antrag vorzunehmen.

Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimer in Anspruch nehmen?

Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen von selbst bewohntem Eigentum haben einen Wohngeldanspruch (s. o.) in Form des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzuschuss wird nur gewährt, wenn die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte sowie diejenigen, welche einen Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes oder einer Wohnung haben, können diesen Anspruch wahrnehmen.

Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?

Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für betroffene Vermieter.